Cómo identificar un edificio con potencial para PBSA o Flex Living en España

El mercado inmobiliario español ofrece oportunidades cada vez más interesantes en segmentos alternativos al residencial tradicional. Entre ellos destacan el PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), destinado al alojamiento de estudiantes, y el Flex Living, un modelo de alojamiento flexible dirigido a profesionales, estudiantes internacionales y personas que necesitan soluciones residenciales de media estancia.

El interés de inversores institucionales, fondos especializados y operadores inmobiliarios por estos segmentos está impulsando la búsqueda de edificios completos que puedan destinarse a nuevos modelos de alojamiento o transformarse para adaptarse a estas demandas.

Sin embargo, no todos los inmuebles son adecuados para este tipo de operaciones. La ubicación, la superficie, la distribución, la situación urbanística y la viabilidad económica son factores determinantes para identificar un activo con verdadero potencial de inversión.

En AURUMSPAIN trabajamos en la originación y análisis de oportunidades inmobiliarias, conectando edificios y proyectos con fondos de inversión, inversores y operadores interesados en este tipo de activos en España.

1. PBSA y Flex Living: dos segmentos con interés creciente para los inversores

El PBSA y el Flex Living responden a necesidades diferentes, pero comparten algunas características: requieren ubicaciones estratégicas, edificios funcionales, una planificación operativa adecuada y un modelo económico sostenible.

PBSA: residencias de estudiantes

El PBSA engloba alojamientos específicamente diseñados o adaptados para estudiantes universitarios. Su atractivo está relacionado con la demanda de alojamiento en ciudades universitarias, especialmente en aquellas donde existe una oferta limitada de residencias modernas y bien ubicadas.

Los inversores analizan especialmente:

• Proximidad a universidades y centros educativos.

• Demanda de alojamiento universitario en la zona.

• Capacidad potencial del edificio.

• Posibilidad de desarrollar habitaciones individuales y espacios comunes.

• Viabilidad urbanística y técnica.

• Posibilidad de incorporar un operador especializado.

Flex Living: alojamiento flexible y de media estancia

El Flex Living se orienta a usuarios que necesitan alojamiento durante periodos superiores a una estancia turística convencional, pero que no buscan necesariamente un contrato residencial de larga duración.

Entre sus potenciales usuarios se encuentran profesionales desplazados, trabajadores internacionales, estudiantes de posgrado y personas en procesos de movilidad laboral.

Para este modelo suelen resultar interesantes los edificios que permiten desarrollar unidades de alojamiento funcionales, zonas comunes y servicios adaptados al perfil del usuario.

2. La ubicación: uno de los factores determinantes

La localización es uno de los primeros aspectos que analizan los inversores cuando estudian un edificio para PBSA o Flex Living.

En el caso de las residencias de estudiantes, la proximidad a universidades, campus, centros de formación y conexiones de transporte público puede influir directamente en la demanda potencial.

En Flex Living, además de la conectividad, adquieren importancia la cercanía a centros de negocios, áreas empresariales, hospitales, servicios y zonas urbanas con actividad económica.

Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Zaragoza, Sevilla y otras capitales españolas pueden ofrecer oportunidades, aunque cada mercado debe analizarse individualmente.

No basta con que una ciudad tenga una universidad importante o actividad empresarial. Es necesario estudiar la demanda concreta del entorno, la oferta existente y la capacidad real de absorción del producto que se pretende desarrollar.

3. Superficie y distribución del edificio

La superficie construida es importante, pero no determina por sí sola la idoneidad de un inmueble.

Un edificio con una distribución eficiente puede ofrecer mejores posibilidades de transformación que otro de mayor tamaño, pero con una configuración arquitectónica poco funcional.

En una primera evaluación conviene estudiar:

• Superficie total construida y superficie útil aprovechable.

• Número de plantas y configuración de cada una.

• Ubicación de núcleos de comunicación vertical.

• Posibilidad de distribuir habitaciones o unidades independientes.

• Espacios disponibles para zonas comunes y servicios.

• Iluminación y ventilación.

• Accesibilidad y posibles necesidades de adaptación.

• Estado general de conservación e instalaciones.

Los edificios de oficinas, antiguos establecimientos hoteleros, inmuebles educativos y determinados edificios residenciales pueden presentar oportunidades de reposicionamiento.

La clave está en determinar si su configuración permite desarrollar un producto competitivo sin que las obras y adaptaciones comprometan la rentabilidad de la operación.

4. Compatibilidad urbanística y viabilidad técnica

Uno de los errores más habituales al analizar edificios para PBSA o Flex Living es dar por hecho que un determinado inmueble puede destinarse a alojamiento por el simple hecho de que su distribución parezca adecuada.

Antes de avanzar en una operación es imprescindible comprobar la normativa urbanística aplicable y la compatibilidad del uso previsto.

Entre otros aspectos, deben revisarse:

• Uso urbanístico permitido.

• Posibilidad de cambio de uso, cuando resulte necesario.

• Condiciones de habitabilidad y ocupación.

• Requisitos de accesibilidad.

• Condiciones de seguridad y protección contra incendios.

• Exigencias técnicas y sectoriales aplicables.

• Licencias y autorizaciones necesarias.

La viabilidad debe estudiarse teniendo en cuenta tanto la normativa municipal como la regulación autonómica y estatal que resulte aplicable.

Por ello, el análisis urbanístico y técnico debe realizarse con profesionales especializados antes de asumir compromisos económicos relevantes.

5. El análisis económico y el potencial de inversión

Un edificio puede tener una ubicación excelente y unas características arquitectónicas interesantes, pero no ser una oportunidad de inversión viable.

El análisis económico debe contemplar el coste total de la operación y no limitarse al precio de adquisición.

Entre las principales variables se encuentran:

• Precio de compra del inmueble.

• Costes de rehabilitación y transformación.

• Honorarios técnicos, licencias y otros gastos.

• Plazo estimado de desarrollo.

• Capacidad de alojamiento resultante.

• Ingresos potenciales de explotación.

• Gastos operativos y mantenimiento.

• Costes de financiación, cuando existan.

• Valoración del activo una vez estabilizado.

También es importante realizar escenarios de sensibilidad que permitan evaluar cómo afectan a la operación posibles desviaciones en costes, plazos, ocupación o ingresos.

Los fondos e inversores especializados suelen analizar la oportunidad desde una perspectiva global: ubicación, riesgo urbanístico, inversión necesaria, capacidad operativa y estrategia de salida o mantenimiento del activo en cartera.

6. La importancia de contar con un operador especializado

En PBSA y Flex Living, el operador puede desempeñar un papel determinante en el éxito del proyecto.

No se trata únicamente de transformar un edificio y comercializar sus unidades. Es necesario definir un modelo de explotación coherente con la demanda local y con las características del inmueble.

La participación de un operador especializado puede aportar experiencia en:

• Definición del producto y posicionamiento.

• Diseño de servicios y espacios comunes.

• Comercialización y captación de usuarios.

• Gestión diaria del alojamiento.

• Optimización de ocupación e ingresos.

• Control de costes operativos.

En determinadas operaciones, contar con un operador desde las primeras fases del análisis permite valorar mejor la viabilidad del proyecto y facilitar su presentación a potenciales inversores.

7. ¿Qué tipo de edificios pueden resultar interesantes?

No existe una única tipología válida. Las oportunidades pueden encontrarse en diferentes clases de inmuebles, siempre que cumplan los requisitos urbanísticos, técnicos y económicos necesarios.

Algunos ejemplos son:

• Edificios de oficinas susceptibles de cambio de uso.

• Antiguos hoteles que necesitan una nueva estrategia de explotación.

• Edificios educativos o residenciales con posibilidades de reposicionamiento.

• Inmuebles completos en entornos universitarios.

• Edificios ubicados en zonas con actividad empresarial y demanda de alojamiento temporal.

• Activos que necesitan rehabilitación o una nueva orientación inmobiliaria.

En muchos casos, los inversores muestran especial interés por edificios completos, con titularidad única o una estructura de propiedad que facilite la adquisición y el desarrollo de la operación.

La disponibilidad de documentación, la claridad sobre la propiedad y el acceso a la información urbanística y técnica también pueden acelerar el proceso de análisis.

8. AURUMSPAIN: conexión directa con fondos e inversores interesados en PBSA y Flex Living

En AURUMSPAIN trabajamos en la identificación, originación y estructuración de oportunidades inmobiliarias en España, con especial atención a los segmentos PBSA, Flex Living y otros activos alternativos.

Colaboramos directamente con fondos de inversión, inversores nacionales e internacionales y operadores especializados que analizan oportunidades en estos mercados.

Nuestro trabajo consiste en identificar activos con potencial, realizar una primera evaluación de su encaje con los criterios de inversión y facilitar la conexión entre propietarios, promotores, inversores y operadores.

No buscamos únicamente inmuebles en venta. También estudiamos edificios que puedan ofrecer oportunidades de transformación, reposicionamiento o desarrollo inmobiliario.

Esta actividad permite acercar oportunidades inmobiliarias a inversores que buscan activos en España y facilitar a propietarios y promotores el acceso a potenciales compradores o socios especializados.

9. ¿Tiene un edificio con potencial para PBSA o Flex Living?

Si es propietario, promotor o representante de un edificio completo que pueda encajar en los segmentos PBSA o Flex Living, le invitamos a contactar directamente con AURUMSPAIN.

Trabajamos con fondos de inversión e inversores interesados en este tipo de activos y analizamos oportunidades en diferentes mercados de España.

Podemos estudiar inmuebles en funcionamiento, edificios vacíos, activos susceptibles de cambio de uso y proyectos que requieran rehabilitación o reposicionamiento.

Para una primera valoración, es útil disponer de información básica sobre:

• Ubicación del inmueble.

• Superficie construida aproximada.

• Uso actual.

• Situación de ocupación.

• Precio o expectativas de propiedad, si están disponibles.

• Información urbanística y técnica existente.

Si dispone de un edificio o conoce una oportunidad que pueda encajar, contacte con nuestro equipo.

En AURUMSPAIN analizaremos su potencial y, cuando exista encaje con los criterios de inversión, podremos valorar su presentación a nuestra red de fondos e inversores especializados.

AURUMSPAIN — Real Estate Investment & Capital Advisory

Originación de oportunidades inmobiliarias, estructuración de operaciones y conexión de activos con inversores y operadores nacionales e internacionales.