¿Qué documentación necesita un promotor para conseguir financiación inmobiliaria?

Conseguir financiación para una promoción inmobiliaria no consiste únicamente en presentar un proyecto y solicitar un préstamo. Antes de tomar una decisión, un financiador necesita entender qué se va a desarrollar, sobre qué activo, con qué estructura, quién lo promueve y cómo se devolverá el capital.

Por eso, preparar correctamente la documentación es una parte esencial del proceso.

Un expediente bien estructurado permite presentar la operación de forma clara, detectar posibles carencias antes de iniciar el proceso de financiación y facilitar el análisis por parte de bancos, fondos de deuda u otros financiadores.

La documentación concreta puede variar según el tipo de proyecto y el financiador, pero normalmente se organiza en varios bloques.

1. Documentación del suelo

El primer elemento que debe quedar perfectamente definido es el activo sobre el que se desarrollará la promoción.

Habitualmente será necesario disponer de:

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.

• Escritura de propiedad o contrato de compraventa.

• Información catastral.

• Situación urbanística del suelo.

• Certificados o informes urbanísticos disponibles.

• Información sobre cargas, servidumbres o limitaciones.

• Tasación del suelo, cuando exista.

Si el suelo todavía no pertenece al promotor, también resulta relevante conocer las condiciones pactadas para su adquisición, los plazos y cualquier condición suspensiva vinculada a la operación.

El financiador necesita conocer no solo el valor del suelo, sino también su situación jurídica y urbanística y el grado de certeza de la operación de adquisición.

2. Proyecto inmobiliario y documentación técnica

El siguiente bloque permite entender exactamente qué se pretende construir.

Dependiendo del estado de la promoción, puede incluir:

• Memoria descriptiva del proyecto.

• Proyecto básico y/o proyecto de ejecución.

• Superficies y número de unidades.

• Planos.

• Características y calidades previstas.

• Presupuesto de ejecución.

• Cronograma de construcción.

• Situación de la licencia de obras.

• Informes técnicos disponibles.

No todos los proyectos se encuentran en el mismo punto cuando se busca financiación. Por eso es importante indicar claramente qué documentación está disponible y cuál se encuentra todavía en tramitación.

La transparencia sobre el estado real del proyecto facilita el análisis y evita generar expectativas equivocadas desde el principio.

3. Estudio económico-financiero

Este es uno de los documentos fundamentales del expediente.

El financiador necesita entender cómo funciona económicamente la promoción: cuánto cuesta desarrollarla, qué ingresos se esperan y cómo evolucionará la tesorería durante el proyecto.

El estudio debería recoger, entre otros aspectos:

• Coste de adquisición del suelo.

• Costes de construcción.

• Honorarios técnicos.

• Licencias, impuestos y tasas.

• Gastos financieros.

• Costes de comercialización.

• Otros costes asociados al desarrollo.

• Ingresos previstos por ventas.

• Calendario previsto de cobros y pagos.

• Flujo de caja de la promoción.

• Necesidades de financiación.

Más que presentar únicamente una cifra final de inversión, es importante que exista coherencia entre el presupuesto, el calendario de obra, el plan comercial y las necesidades de capital.

4. Plan de comercialización y ventas

Una promoción inmobiliaria no se analiza únicamente desde el punto de vista de la construcción.

También es necesario entender cómo se pretende comercializar el producto terminado.

Por ello, el expediente puede incorporar:

• Estudio de mercado.

• Producto previsto y público objetivo.

• Precios estimados de venta.

• Comparables de la zona.

• Estrategia comercial.

• Calendario previsto de ventas.

• Reservas o contratos existentes, cuando los haya.

• Información sobre el ritmo de absorción previsto.

Las preventas pueden ser relevantes en determinadas estructuras de financiación, aunque su importancia dependerá del proyecto y de los criterios del financiador.

5. Información de la sociedad promotora

El proyecto es fundamental, pero también lo es quién está detrás de él.

El financiador suele analizar la estructura societaria y la situación económica del promotor. Por ello, conviene preparar:

• Escrituras de la sociedad.

• Información sobre accionistas y administradores.

• Cuentas anuales.

• Información fiscal y financiera.

• Deuda existente.

• Principales activos y obligaciones.

• Información sobre operaciones inmobiliarias anteriores.

• Experiencia del equipo promotor.

La experiencia previa puede ayudar a contextualizar la capacidad del equipo para ejecutar una operación, especialmente cuando se trata de proyectos de cierta complejidad.

Pero un expediente no debería depender exclusivamente del historial del promotor: la calidad y viabilidad del proyecto también deben poder sostenerse por sí mismas.

6. La información debe contar una misma historia

Uno de los errores más habituales no es necesariamente la falta de documentos, sino que los documentos no sean coherentes entre sí.

Por ejemplo:

El presupuesto indica una determinada inversión, pero el modelo financiero utiliza otra.

El proyecto contempla una superficie determinada, mientras que el estudio de ventas utiliza otra.

El calendario de obra no coincide con las necesidades de tesorería.

O el precio de adquisición del suelo utilizado en el análisis no coincide con las condiciones reales de la compraventa.

Estas diferencias pueden generar preguntas adicionales y retrasar el análisis.

Por eso, antes de presentar una operación conviene revisar el expediente como un conjunto y comprobar que suelo, proyecto, costes, ventas, calendario y financiación están alineados.

7. No es necesario esperar a tener absolutamente todo

Otro error frecuente es pensar que hay que disponer del expediente completo antes de iniciar cualquier conversación con un financiador.

No siempre es así.

En una primera fase puede ser suficiente disponer de la información esencial de la operación para determinar si existe una estructura de financiación que tenga sentido.

Posteriormente se incorporará la documentación necesaria para avanzar hacia un análisis más profundo, due diligence y, finalmente, la formalización.

El Banco de España explica que el préstamo a promotor suele estructurarse con disposiciones sucesivas durante la construcción y condicionadas al cumplimiento de determinados requisitos, por lo que la documentación y el seguimiento del proyecto continúan siendo relevantes durante la vida de la financiación.

Preparar bien el expediente antes de buscar financiación

La financiación inmobiliaria no debería empezar simplemente enviando documentación a tantos financiadores como sea posible.

Primero conviene entender la operación y ordenar la información.

Un buen expediente debería permitir responder rápidamente a cinco preguntas:

¿Qué se va a desarrollar?
¿Sobre qué activo?
¿Cuánto cuesta?
¿Cómo se generarán los ingresos?
¿Qué estructura de capital necesita el proyecto?

A partir de ahí, el proyecto puede presentarse a las fuentes de capital o financiación que tengan sentido para sus características.

En AURUMSPAIN analizamos proyectos inmobiliarios, estructuramos sus necesidades de capital y financiación y trabajamos para identificar soluciones adaptadas a cada operación.

Una buena financiación empieza mucho antes de firmar un préstamo: empieza con una operación bien estructurada.