Para un promotor, entender cómo funciona este tipo de financiación permite preparar mejor el proyecto y anticiparse a las necesidades del financiador.

¿Qué es un préstamo promotor?

Un préstamo promotor es una financiación destinada a cubrir parte de los costes necesarios para desarrollar una promoción inmobiliaria.

Puede utilizarse, dependiendo de la estructura de la operación y del financiador, para necesidades como:

• Adquisición de suelo.

• Costes de proyecto y licencias.

• Construcción.

• Gastos técnicos y profesionales.

• Urbanización e instalaciones.

• Otros costes asociados al desarrollo.

Habitualmente, el capital no se entrega íntegramente al inicio.

La financiación puede estructurarse mediante disposiciones sucesivas vinculadas al avance de la obra, de acuerdo con el presupuesto y el calendario previsto.

¿Qué analiza un financiador?

Antes de aprobar una operación, el financiador estudia tanto el activo como el proyecto y el promotor.

Entre los principales elementos de análisis se encuentran:

El suelo

Se analiza su ubicación, situación registral, valor y situación urbanística.

También es importante conocer si el suelo ya pertenece al promotor o si forma parte de la financiación solicitada.

El proyecto

El financiador necesita conocer qué se va a desarrollar:

• Tipo de promoción.

• Número de unidades.

• Superficie.

• Proyecto técnico.

• Licencia.

• Presupuesto.

• Calendario de construcción.

Cuanto más avanzado esté el proyecto, más información existe para analizar la operación.

El coste total

Es necesario conocer cuánto dinero requiere realmente la promoción.

El coste puede incluir:

• adquisición del suelo;

• construcción;

• honorarios técnicos;

• licencias e impuestos;

• comercialización;

• gastos financieros;

• otros costes de desarrollo.

Una estimación incompleta puede provocar que las necesidades de financiación estén mal calculadas.

¿Cuánto dinero puede financiar un préstamo promotor?

No existe un porcentaje único aplicable a todas las promociones.

La financiación depende de factores como:

• valor del activo;

• coste total del proyecto;

• aportación del promotor;

• experiencia del equipo;

• ubicación;

• características del producto;

• situación urbanística;

• licencia;

• presupuesto de construcción;

• estrategia de salida.

Por eso, más que buscar un porcentaje estándar, es necesario estructurar cada operación de acuerdo con sus características.

Dos promociones con el mismo presupuesto pueden tener estructuras de financiación completamente diferentes.

LTV y LTC en un préstamo promotor

Dos métricas especialmente útiles para analizar una operación son LTV y LTC.

LTV

El Loan to Value relaciona el importe financiado con el valor del activo.

LTV = Financiación / Valor del activo

Por ejemplo:

• Valor del proyecto: 10 M€

• Financiación: 4 M€

LTV = 40%

LTC

El Loan to Cost relaciona la financiación con el coste total del proyecto.

LTC = Financiación / Coste total

Por ejemplo:

• Coste total: 8 M€

• Financiación: 4 M€

LTC = 50%

Ambos indicadores permiten entender rápidamente la estructura de una operación.

¿Cómo funcionan las disposiciones?

Una característica habitual de la financiación de promociones es que el capital se vaya disponiendo conforme avanza la construcción.

Por ejemplo:

Financiación aprobada

↓

Inicio de obra

↓

Disposición

↓

Avance de construcción

↓

Nueva disposición

↓

Finalización

El calendario de disposiciones debe estar coordinado con el presupuesto y el plan de obra.

Esto permite que la financiación acompañe las necesidades reales de capital del proyecto.

¿Qué documentación necesita el promotor?

Aunque los requisitos varían según el financiador y la operación, normalmente será necesario preparar un expediente completo.

Documentación societaria

• Escritura de constitución.

• CIF.

• Administradores.

• Titulares reales.

• Identificación de los socios.

Documentación del inmueble

• Nota Simple.

• Escritura de compraventa.

• Información registral.

• Tasación o valoración.

Documentación técnica

• Proyecto de ejecución.

• Licencia de obra.

• Planos.

• Cuadro de superficies.

• Presupuesto de construcción.

• Plan de obra.

Documentación financiera

• Cash flow.

• Fuentes y usos.

• Coste total.

• Aportación de fondos propios.

• Financiación solicitada.

• Información financiera del promotor.

Información comercial

También puede ser necesario explicar cómo se comercializará el producto y cuál será la estrategia de salida de la inversión.

La experiencia del promotor importa

Un proyecto inmobiliario no se analiza únicamente desde sus números.

La experiencia del promotor y del equipo que ejecutará el proyecto puede ser un elemento importante dentro del análisis.

Por eso resulta útil presentar:

• promociones anteriores;

• experiencia del equipo;

• proyectos realizados;

• resultados obtenidos;

• constructor;

• arquitectos y técnicos;

• estructura de gestión.

Un buen track record permite al financiador conocer mejor quién está detrás de la operación.

¿Cuándo debería buscar financiación un promotor?

Una de las mejores prácticas es empezar a estudiar la financiación antes de que el capital sea urgente.

Si el promotor conoce desde el principio:

• cuánto necesita invertir;

• cuánto capital propio puede aportar;

• qué financiación necesita;

• cuándo necesitará las disposiciones;

• qué garantías puede ofrecer;

puede estructurar el proyecto de una forma mucho más eficiente.

Esto resulta especialmente importante cuando se está adquiriendo suelo o preparando una promoción que todavía no ha comenzado.

El préstamo promotor es una parte de la estructura, no toda la operación

La financiación debe analizarse dentro del conjunto de la promoción.

Suelo + proyecto + capital propio + financiación + construcción + comercialización + salida

La función de una buena estructuración es conseguir que todos estos elementos sean coherentes entre sí.

En AURUMSPAIN trabajamos junto a promotores, propietarios e inversores en la identificación y estructuración de oportunidades inmobiliarias, incluyendo la búsqueda de financiación y capital para proyectos.

Analizamos cada operación de forma individual y buscamos alternativas de financiación que puedan encajar con sus características.

Si estás desarrollando una promoción inmobiliaria y quieres estudiar su estructura de financiación, podemos analizar conjuntamente la operación.

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