La financiación de suelo presenta características diferentes a la financiación de una promoción que ya cuenta con licencia y está preparada para comenzar la construcción. Por eso, antes de plantear una operación, es importante analizar conjuntamente el suelo, la situación urbanística, el proyecto previsto y la estrategia de desarrollo.

1. El suelo es el punto de partida

Una oportunidad inmobiliaria puede comenzar con un suelo que todavía no está desarrollado.

En ese momento, el promotor necesita conocer:

• Ubicación.

• Superficie.

• Clasificación urbanística.

• Edificabilidad.

• Uso permitido.

• Número de unidades potenciales.

• Precio de adquisición.

• Situación registral.

• Situación urbanística.

• Estado de los proyectos y licencias.

No todos los suelos presentan el mismo nivel de desarrollo.

Podemos encontrar desde terrenos con una situación urbanística consolidada hasta activos que todavía necesitan completar diferentes fases antes de poder iniciar la construcción.

Esta situación influye directamente en la estructura financiera que puede plantearse.

2. ¿Se puede financiar la compra de un suelo?

Sí, determinadas operaciones pueden estructurarse con financiación para la adquisición del suelo, aunque las condiciones dependen de las características concretas del activo y del proyecto.

El financiador puede analizar, entre otros factores:

• Valor del suelo.

• Precio de adquisición.

• Situación urbanística.

• Edificabilidad.

• Proyecto previsto.

• Experiencia del promotor.

• Aportación de capital propio.

• Garantías disponibles.

• Estrategia de desarrollo.

• Valor previsto una vez desarrollado.

Por ello, no basta con presentar un suelo.

Es necesario presentar una oportunidad inmobiliaria que tenga una lógica económica y una estrategia de desarrollo definida.

3. Del suelo al proyecto inmobiliario

Una de las cuestiones más importantes es entender qué se pretende hacer con el activo.

El análisis puede seguir una estructura sencilla:

Suelo

↓

Situación urbanística

↓

Producto inmobiliario previsto

↓

Coste de desarrollo

↓

Valor previsto

↓

Capital propio

↓

Financiación

↓

Desarrollo y comercialización

El financiador necesita entender esta cadena.

Por eso, cuando presentamos una operación, no debemos limitar el análisis al precio del suelo.

Debemos explicar qué oportunidad existe detrás del suelo.

4. ¿Cuánto capital necesita el promotor?

Antes de buscar financiación es necesario determinar el capital total que requiere la operación.

Por ejemplo, una promoción puede tener:

• Adquisición del suelo.

• Impuestos y gastos de adquisición.

• Proyecto y honorarios técnicos.

• Licencias.

• Construcción.

• Comercialización.

• Gastos financieros.

• Otros costes de desarrollo.

A partir de ahí podemos determinar cuánto capital puede aportar el promotor y cuánto necesita financiar.

La estructura podría representarse de forma sencilla:

Coste total del proyecto

= Capital propio + Financiación externa

Pero la estructura real dependerá de las características de cada operación.

5. LTV y LTC también son importantes en la financiación de suelo

Dos métricas permiten analizar rápidamente la estructura financiera.

LTV — Loan to Value

Relaciona la financiación con el valor del activo.

LTV = Financiación / Valor

Por ejemplo:

• Valor del suelo: 5 M€

• Financiación: 2 M€

LTV = 40%

LTC — Loan to Cost

Relaciona la financiación con el coste total de la operación.

Si el coste total previsto para adquirir y desarrollar el proyecto es de 8 M€ y la financiación solicitada es de 4 M€:

LTC = 50%

Estas métricas ayudan a entender el nivel de apalancamiento y la aportación de capital necesaria.

6. ¿Es mejor financiar solamente el suelo o estructurar toda la promoción?

Depende de la operación.

En algunos casos, el objetivo puede ser financiar exclusivamente la adquisición del suelo.

En otros, puede tener más sentido analizar desde el principio la estructura completa del proyecto, incluyendo las necesidades de capital posteriores.

Por ejemplo:

Adquisición del suelo → proyecto → licencia → construcción → comercialización

Si el promotor conoce desde el principio cómo pretende financiar las diferentes fases, puede evitar tener que buscar una solución financiera diferente en cada etapa.

Por eso es importante analizar la operación con una visión global.

7. La situación urbanística es fundamental

La situación urbanística del suelo es uno de los elementos que más puede influir en su financiación.

No es lo mismo un suelo:

• con proyecto avanzado;

• con licencia concedida;

• con licencia en tramitación;

• con planeamiento aprobado;

• pendiente de desarrollo urbanístico;

• o con una situación urbanística todavía por definir.

Cuanto más definida esté la operación, más información existe para analizar su viabilidad.

Por ello, antes de presentar un suelo a un financiador conviene tener perfectamente identificada su situación urbanística y documental.

8. El proyecto previsto también importa

Un suelo no debe analizarse de forma aislada.

Es necesario entender qué producto inmobiliario puede desarrollarse sobre él.

Por ejemplo:

• villas independientes;

• viviendas plurifamiliares;

• apartamentos;

• residencial turístico;

• promociones de mayor o menor densidad.

También es necesario estudiar:

• superficie vendible;

• número de unidades;

• coste estimado;

• precio de venta previsto;

• calendario;

• estrategia comercial.

Esto permite transformar el análisis de un simple suelo en una oportunidad de desarrollo inmobiliario.

9. La experiencia del promotor

La financiación de una adquisición de suelo también depende del perfil de quien desarrolla la operación.

El financiador puede analizar:

• experiencia del promotor;

• proyectos anteriores;

• experiencia del equipo;

• capacidad financiera;

• estructura societaria;

• constructor;

• arquitectos y técnicos;

• capacidad para ejecutar el proyecto.

Un promotor con experiencia puede presentar un track record que ayude a contextualizar la nueva operación.

En proyectos más complejos, el equipo que acompaña al promotor también puede ser especialmente relevante.

10. Preparar la operación antes de buscar financiación

Una de las mejores formas de evitar retrasos es preparar previamente la información.

Para una operación de adquisición de suelo, puede ser conveniente disponer de:

Información del activo

• Nota Simple.

• Escritura o documentación de propiedad.

• Información urbanística.

• Superficie.

• Edificabilidad.

• Precio de adquisición.

Información del desarrollo

• Producto previsto.

• Proyecto, si existe.

• Licencia o estado de tramitación.

• Presupuesto inicial.

• Calendario.

• Estimación de ventas.

Información financiera

• Coste de adquisición.

• Coste total previsto.

• Capital propio.

• Financiación solicitada.

• Cash flow.

• Estructura de la operación.

Información del promotor

• Experiencia.

• Proyectos anteriores.

• Estructura societaria.

• Capacidad financiera.

• Equipo profesional.

Cuanto más clara esté esta información, más fácil será estudiar qué estructura puede encajar.

11. La oportunidad no está solamente en el suelo

Para un propietario, un suelo puede ser simplemente un activo que quiere vender.

Para un promotor, puede representar el comienzo de una operación.

Y para un inversor o financiador, lo importante es entender:

qué se puede desarrollar, cuánto cuesta, cuánto capital necesita y cómo se genera el retorno de la operación.

Por eso, en una operación inmobiliaria, el valor está muchas veces en conectar correctamente el activo, el promotor, el capital y la financiación.

AURUMSPAIN: del suelo a la operación inmobiliaria

En AURUMSPAIN trabajamos junto a propietarios, promotores e inversores en la identificación y desarrollo de oportunidades inmobiliarias.

Analizamos operaciones de suelo y desarrollo, estudiando conjuntamente:

• el activo;

• su situación urbanística;

• el producto previsto;

• las necesidades de capital;

• la estructura de financiación;

• y las posibles alternativas para desarrollar la operación.

Nuestro objetivo es trabajar junto a las distintas partes para convertir una oportunidad inmobiliaria en una operación estructurada y viable.

Si eres propietario de un suelo, estás estudiando adquirir un activo para desarrollar una promoción o necesitas estructurar la financiación de un proyecto, podemos analizar la operación conjuntamente.

Hablemos.

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