No existe una cifra única aplicable a todas las promociones. La estructura depende del coste del suelo, el presupuesto de construcción, el valor del proyecto, la situación urbanística, el perfil del promotor y las condiciones de financiación disponibles.
Por eso, más que hablar de un porcentaje estándar, es necesario analizar la estructura completa de cada operación.
1. El capital propio es una parte fundamental de la operación
Una promoción inmobiliaria normalmente combina diferentes fuentes de capital.
De forma simplificada:
Coste total del proyecto = Capital propio + Financiación externa
El capital propio puede destinarse a diferentes fases:
adquisición del suelo;
gastos iniciales;
proyecto y licencias;
costes previos al inicio de la construcción;
parte de los costes de desarrollo;
otros gastos necesarios para poner en marcha la operación.
La cantidad de capital propio necesaria dependerá de cómo se estructure la financiación.
2. No todo el capital propio tiene que aportarse el primer día
Este es un aspecto especialmente importante.
Una promoción puede desarrollarse durante meses o incluso años, y las necesidades de capital van cambiando durante las diferentes fases.
Por ejemplo:
Adquisición del suelo
↓
Proyecto y licencias
↓
Inicio de construcción
↓
Construcción
↓
Comercialización
↓
Venta
El promotor puede tener que aportar capital al principio y, posteriormente, utilizar financiación externa mediante disposiciones vinculadas al avance del proyecto.
Por eso es importante elaborar un calendario de necesidades de capital antes de estructurar la financiación.
3. ¿Qué analiza un financiador?
El financiador no analiza únicamente cuánto dinero tiene el promotor.
También estudia la relación entre:
coste total;
valor del proyecto;
financiación solicitada;
capital propio;
características del activo;
experiencia del promotor;
proyecto y licencia;
presupuesto de construcción;
estrategia de salida.
La operación debe tener coherencia desde todos estos puntos de vista.
4. LTV y LTC: cómo medir la estructura financiera
Dos de las métricas más útiles para analizar una operación son LTV y LTC.
LTV — Loan to Value
Relaciona el importe de financiación con el valor del activo.
LTV = Financiación / Valor del activo
Por ejemplo:
Valor del proyecto: 10 M€
Financiación: 4 M€
LTV = 40%
LTC — Loan to Cost
Relaciona la financiación con el coste total del proyecto.
LTC = Financiación / Coste total
Por ejemplo:
Coste total: 8 M€
Financiación: 4 M€
LTC = 50%
A partir de estas métricas podemos entender qué parte de la operación está cubierta mediante financiación y cuál debe proceder del capital propio.
5. Un ejemplo sencillo
Imaginemos una promoción con un coste total de 10 millones de euros.
El promotor dispone de 3 millones de euros de capital y busca una financiación de 7 millones.
La estructura sería:
Coste total: 10 M€
Capital propio: 3 M€
Financiación: 7 M€
En este caso:
LTC = 70%
Pero esto por sí solo no determina si la operación puede financiarse.
También habría que analizar el valor del proyecto, el suelo, el producto inmobiliario, la licencia, el presupuesto, la experiencia del promotor y el resto de elementos de la operación.
El objetivo es conseguir que capital propio, financiación, costes y valor estén correctamente equilibrados.
6. El capital propio puede estar ya invertido
Otro aspecto importante es determinar cuánto dinero ha aportado ya el promotor.
Por ejemplo, puede haber adquirido el suelo antes de solicitar financiación y haber pagado:
precio de adquisición;
impuestos;
gastos;
proyecto;
honorarios técnicos;
licencias.
En ese caso, parte del capital propio ya está invertido en el proyecto.
Esta información es relevante porque permite al financiador conocer qué nivel de compromiso económico tiene ya el promotor con la operación.
7. ¿Qué ocurre si el promotor no dispone de suficiente capital?
Cuando el capital disponible no es suficiente para desarrollar la operación, pueden estudiarse diferentes alternativas.
Dependiendo del proyecto pueden entrar en consideración:
financiación inmobiliaria;
préstamo promotor;
financiación para adquisición de suelo;
financiación de construcción;
deuda privada;
entrada de un socio inversor;
capital para proyectos;
estructuras de inversión conjunta.
La alternativa adecuada dependerá de las características concretas de cada operación.
Por eso, cuando existe una necesidad de capital, conviene analizar primero la estructura y después buscar la fuente de capital adecuada.
8. El error de buscar financiación demasiado tarde
Uno de los problemas habituales es empezar a buscar financiación cuando el promotor ya necesita disponer del dinero inmediatamente.
En ese momento puede ser difícil modificar la estructura del proyecto.
Es preferible analizar desde el principio:
¿Cuánto cuesta?
¿Cuánto capital tengo?
¿Cuánto capital necesito?
¿Cuándo lo necesito?
¿Qué parte puedo financiar?
¿Qué estructura necesita la operación?
Responder a estas preguntas con antelación permite preparar mejor el proyecto y reducir los problemas durante su desarrollo.
9. Una promoción debe analizarse como una operación completa
El capital propio es solamente una pieza de la estructura.
Una operación inmobiliaria debe analizar conjuntamente:
Activo + Promotor + Producto + Costes + Capital + Financiación + Desarrollo + Salida
Si alguno de estos elementos no está correctamente definido, puede resultar difícil presentar la operación de forma atractiva a un financiador o inversor.
Por eso, la estructuración debe comenzar antes de solicitar financiación.
AURUMSPAIN: estructurar la operación antes de buscar el capital
En AURUMSPAIN trabajamos junto a promotores, propietarios e inversores en la identificación, desarrollo y estructuración de oportunidades inmobiliarias.
Analizamos conjuntamente las necesidades de capital de cada proyecto y estudiamos cómo puede estructurarse la operación mediante capital propio, financiación y posibles socios financieros.
Nuestro objetivo es conectar las diferentes piezas necesarias para que una oportunidad inmobiliaria pueda avanzar.
Si estás estudiando una promoción, tienes un suelo o estás preparando un proyecto y quieres conocer qué estructura de capital puede necesitar, podemos analizar la operación conjuntamente.
Hablemos.