Conseguir financiación para una promoción inmobiliaria no consiste simplemente en solicitar un préstamo. Los financiadores analizan el conjunto de la operación: el suelo, la situación urbanística, el proyecto, el promotor, los costes, el valor previsto del activo y la estructura financiera.

Por eso, la preparación y estructuración de la operación es una parte fundamental del proceso.

1. El primer paso: analizar el proyecto

Antes de acudir a un financiador hay que tener una visión clara del proyecto.

Entre otros aspectos, normalmente será necesario conocer:

• Ubicación y características del suelo.

• Situación urbanística.

• Edificabilidad y producto previsto.

• Número de viviendas o unidades.

• Superficie construida.

• Licencia de obra y estado de tramitación.

• Proyecto técnico.

• Presupuesto de construcción.

• Coste total de la promoción.

• Valor previsto del proyecto terminado.

• Calendario de desarrollo.

• Estrategia de comercialización y salida.

Cuanto más definida esté la operación, más fácil será presentar el proyecto de forma comprensible para un potencial financiador.

2. La aportación de fondos propios

Uno de los elementos que debe estar claramente definido es cuánto capital aporta el promotor y cuánto necesita financiar.

Una promoción puede tener diferentes necesidades de capital durante su desarrollo:

Adquisición del suelo → proyecto y licencias → construcción → comercialización → venta

La financiación externa puede cubrir una parte de estas necesidades, pero la estructura dependerá de las características concretas de cada operación.

Por ello es importante determinar desde el principio:

• Coste total del proyecto.

• Capital propio disponible.

• Capital ya invertido.

• Financiación necesaria.

• Momento en el que se necesita cada disposición.

Una estructura clara permite presentar al financiador una visión completa de la operación.

3. LTV y LTC: dos métricas fundamentales

En la financiación inmobiliaria existen diferentes indicadores para analizar el nivel de financiación.

Dos de los más utilizados son LTV (Loan to Value) y LTC (Loan to Cost).

LTV – Loan to Value

Relaciona el importe del préstamo con el valor del activo.

LTV = Importe del préstamo / Valor del activo

Por ejemplo, si un proyecto tiene un valor de 10 millones de euros y el préstamo solicitado es de 4 millones:

LTV = 40%

LTC – Loan to Cost

Relaciona la financiación con el coste total del proyecto.

LTC = Importe del préstamo / Coste total del proyecto

Si el coste total de una promoción es de 8 millones y se solicitan 4 millones de financiación:

LTC = 50%

Estas métricas ayudan a entender cómo está estructurada una operación y permiten comparar diferentes alternativas de financiación.

4. La documentación es clave

Una de las principales causas de retrasos en un proceso de financiación es presentar la operación de forma incompleta.

Dependiendo de la operación y del financiador, pueden solicitarse documentos como:

Documentación del activo

• Nota Simple.

• Escritura de compraventa.

• Información urbanística.

• Licencia de obra.

• Proyecto de ejecución.

• Planos y superficies.

• Tasación o valoración independiente.

Documentación del proyecto

• Presupuesto de construcción.

• Plan de obra.

• Calendario de desarrollo.

• Cash flow.

• Plan de negocio.

• Estrategia de comercialización y salida.

Documentación del promotor

• Escrituras de la sociedad.

• Identificación de administradores y titulares reales.

• Información financiera.

• Experiencia previa.

• Situación bancaria y endeudamiento.

No todos los financiadores solicitan exactamente la misma documentación, pero disponer de un data room ordenado y completo puede acelerar considerablemente el análisis.

5. El promotor también forma parte de la operación

El proyecto no se analiza únicamente desde el punto de vista del inmueble.

La experiencia del promotor puede ser un elemento relevante, especialmente cuando se trata de una promoción de cierto volumen.

El financiador puede analizar:

• Experiencia previa.

• Promociones realizadas.

• Resultados de proyectos anteriores.

• Capacidad financiera.

• Estructura societaria.

• Equipo profesional.

• Experiencia del constructor y otros colaboradores.

Por eso, cuando existe un buen track record, conviene incorporarlo a la presentación de la operación.

6. ¿Banco o financiación alternativa?

No existe una única vía para financiar una promoción inmobiliaria.

Dependiendo de las características del proyecto, pueden estudiarse diferentes fuentes de capital y financiación.

La financiación bancaria puede ser adecuada para determinadas operaciones y perfiles de promotor, mientras que la financiación alternativa puede ofrecer otras estructuras, plazos o criterios de análisis.

En operaciones inmobiliarias también pueden entrar en juego:

• préstamos promotor;

• financiación para adquisición de suelo;

• financiación de construcción;

• financiación puente;

• deuda privada;

• capital para proyectos;

• inversores y socios de capital.

La cuestión no es únicamente conseguir financiación, sino encontrar una estructura que sea compatible con las características del proyecto.

7. ¿Cuándo es un buen momento para buscar financiación?

Idealmente, el análisis de financiación debería comenzar antes de llegar a la fase en la que el capital es urgente.

Un promotor que tiene identificado un suelo o una oportunidad puede empezar a analizar la estructura financiera desde las primeras fases.

Esto permite conocer con antelación:

• cuánto capital propio será necesario;

• qué volumen de financiación puede plantearse;

• qué documentación habrá que preparar;

• qué tipo de financiador puede encajar;

• y cómo estructurar la operación.

En proyectos con suelo adquirido, licencia concedida y proyecto preparado, la operación puede presentarse de una forma mucho más definida.

8. La importancia de estructurar correctamente la operación

Una buena oportunidad inmobiliaria no siempre llega al financiador en el formato adecuado.

Puede existir un buen suelo, un proyecto atractivo y un promotor con experiencia, pero si la información está dispersa o la estructura financiera no está clara, el análisis se puede complicar.

Por eso, antes de presentar una operación, conviene responder claramente a cinco preguntas:

¿Qué se está desarrollando?

¿Cuánto cuesta?

¿Cuánto vale?

¿Cuánto capital aporta el promotor?

¿Cuánta financiación necesita y para qué?

A partir de ahí se puede construir una estructura financiera coherente y buscar los financiadores adecuados.

¿Necesitas financiación para una promoción inmobiliaria?

En AURUMSPAIN trabajamos junto a promotores, propietarios e inversores en la identificación, desarrollo y estructuración de operaciones inmobiliarias.

Analizamos las características de cada proyecto y trabajamos en la búsqueda de financiación inmobiliaria, préstamos promotor, capital y socios financieros adecuados para la operación.

Nuestro objetivo no es ofrecer una financiación estándar, sino entender la operación y trabajar conjuntamente en una estructura que permita llevar el proyecto adelante.

Si tienes un suelo, una promoción en desarrollo, un proyecto con licencia o una oportunidad inmobiliaria que necesita capital, podemos analizar conjuntamente la operación.

Hablemos.

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